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昆明:房地产市场火热 工程渠道空间较大

来源:中国陶瓷家居网    作者:中国陶瓷家居网    人气:    发布时间:2018-05-05    

 昆明是西部地区重要的中心城市之一,有“春城”之美誉。昆明市下辖7个市辖区、1个县级市、3个县、3个自治县,总人口在500—600万。

  据当地人介绍,昆明的人口以外地人居多,因此每到春节这里几乎就成了一座“空城”。过去几年,昆明市住宅用地楼面价每平米在2000元到4000元之间,今年6月底新希望地产在泛亚新区5宗土地的争夺中创出了6359元/m^2的楼面价新纪录,而这个纪录仅仅保持了一个多月就被中海地产再次刷新,一举将楼面价从4位数推到5位数,楼市火热程度可见一斑。

  今年8月29日,昆明地铁3号线、6号线一期通车试运营;9月4日,昆明主城第一列动车开通……交通越来越便利,随之而来的是房价越来越高。中国陶瓷家居网从权威渠道获得的数据显示,2016年昆明商品房市场整体成交备案1103万m^2。2017年上半年,昆明市成交量640.56万m^2,成交均价9232元/m^2。

  昆明的建材市场较多,小型市场不低于3个,综合体有近10个,其中最大最主流的卖场当属大商汇,业内人士笑称“只有进了大商汇的才叫品牌”。这里展厅林立,独栋面积大得出奇,上千平方米的展厅比比皆是,最大的马可波罗展厅面积过万方,博德展厅面积为8000多方,展厅外观视觉十分震撼。部分品牌终端展示面积和厂家总部有的一比。当地经销商认为,大面积展示更有空间立体感,能更好、更真实地提供体验感,同时也是品牌实力的体现。

  消费者看重价格 活动促销是常事

  中国陶瓷家居网调研组在采访过程中,当地经销商表示,今年的瓷砖市场形势并不乐观,主要反映在卖场的人流量越来越少。此外,很多小品牌已经关门了,市场两极分化愈加明显。

  卖场的人流量减少,导购和销售人员对顾客也是无比热情主动。记者发现,每当有人从一家店门前经过,就会有导购、销售人员立刻上前询问并介绍自己的品牌,这种门前拉客的现象在大商汇十分常见。调研组成员在大商汇走访的过程中,也遇到过好几拨人上来拉客。

  “现在终端不好做,很多时候顾客到不了你的店里,就被其他品牌拦截了。”有经销商无奈地说,消费者越来越理性,对经销商也提出了更高的要求,如果不精耕细作,不够专业的话,生意真的很难做。

  在昆明,活动促销也是必不可少的。“整个昆明建材行业几乎每个月都有活动,且以直接促销为主。活动越来越频繁,消费者也麻木了。”昆明当地经销商反映,由于瓷砖市场的产品同质化严重,加上昆明消费者重价格多于重品质,很多品牌只能做活动打价格战。但要走品牌路线的话,必须要有一个折扣底线。

  正是因此,相比大商汇,居然之家、红星美凯龙的人流量则更少。当地经销商认为,店中店的生意更难做,不好做活动,聚客很难,且分客后占到的份额很少,而大商汇独门独栋,做活动更加方便,效果更好。

  大房开以精装为主 工程渠道销量可观

  在昆明,最强势的品牌当属马可波罗,其渠道全面,产品线长,价位较低,且铺天盖地的广告让消费者对其认知度较高。目前,马可波罗在零售、家装和工程渠道均较强势,尤其在零售渠道可谓一枝独秀。

  博德在当地也是较为强势的品牌。昆明博德经销商同时是云南省总代理,在地州有30多家分销店。据昆明博德市场部负责人介绍,昆明的大多数品牌都是打“组合拳”,博德主打精工玉石、全抛釉和瓷石,主要走零售、装饰公司和工程渠道,其中工程主要由厂家来做。

  云南卫通建材董事长黄灯塔做了16年瓷砖,是当地瓷砖卫浴领域的资深前辈。他同时代理了特地负离子瓷砖、金丝玉玛瓷砖、东鹏洁具和乐家卫浴等多个品牌,是特地和东鹏最老的经销商之一。据他介绍,特地在昆明走零售和工程渠道,各占50%;金丝玉玛在昆明走零售和家装(含设计师)渠道,其中零售占40%,家装占60%;东鹏洁具和乐家卫浴则是以工程为主。他认为,从量上来说,工程渠道在昆明约占三分之一的份额。

  昆明经销商杨绍聪运营过多个瓷砖品牌,他从2014年开始代理壹?大理石瓷砖,目前已有三年。据悉,壹?在昆明走渠道、家装和工程渠道。其中,零售占30%,家装占50%,工程占20%。杨绍聪介绍,今年上半年壹?的销售额相比去年同期增长40%,但主要是工装项目推动,他认为这并不能代表生意好做,因为工装项目量大但利润低,主要还是为了扩大知名度。

  在昆明,政府目前并未对精装房做出强制性规定,但精装房是趋势,占比正在逐步提升。据云南卫通建材董事长黄灯塔介绍,大型房地产开发企业(如万科、万达、恒大、碧桂园、绿地)进入昆明均是以精装为主,占比高达80%。他认为,精装房在昆明当地的占比约为30%,而在地级市、县级市和一些区的占比相对较低。

  总的来说,昆明工程渠道的量还是很大,而在工程这块,昆明大房开有的直接与厂家签协议,有些则是与经销商签协议。目前在工程渠道较为强势的有博德、特地、马可波罗、壹?、蒙娜丽莎等品牌。

 抛釉砖占8成份额 柔光、通体砖不吃香

  在昆明,走工程渠道还是以抛光砖为主,其次是全抛釉。而在市场上销量最大的无疑是全抛釉。云南卫通建材董事长黄灯塔表示,全抛釉在市场上占比大约为6成,大理石瓷砖占3成,仿古砖占1成,其它品类加起来占1成。

  壹?大理石瓷砖的产品以中高端为主,主要面向别墅、大平层和高品质小区的业主。经销商杨绍聪认为,抛釉砖(含大理石瓷砖)在市场上占比可达7—8成,其中,大理石瓷砖占比不超过3成。而仿古砖的市场份额约在15%。

  “昆明比一线城市慢一拍,消费者知道‘大理石瓷砖’这个概念,但多数人还是觉得跟抛釉砖差不多,好在他们愿意受导购所引导。在这种情况下,导购的介绍显得尤为重要。”杨绍聪告诉记者,在昆明,有消费能力的还是钟爱大理石,昆明95%的酒店大堂都是用大理石。

  对于目前行业盛行的柔光、通体砖,当地经销商不约而同地表示,柔光、通体大理石瓷砖在当地销量一般,因为价格较高,消费者的接受度较低,尤其是地州客户比较明显。

  工业风、新中式盛行 灰色系产品最热销

  昆明人购房以120平方米的三房最为常见,140平方米以上的算大户型,外地人是购房主力军。记者采访的特地、金丝玉玛、壹?大理石瓷砖、博德精工等品牌在当地均是走中高端路线,主要面向别墅、豪宅、大平层。

  在装修上昆明人还是比较愿意投入的。“要有消费能力的,还是愿意好好将房子好好装修一下。”昆明博德市场部负责人表示,昆明人很实在,也很理性。面向客户不推最贵的,只推合适的,这也成为博德团队的销售心得。例如,针对采光较好的户型主推深色、暖色调产品,针对采光相对较差的户型主推浅色系产品;此外,由于昆明的冬天十分阴冷,针对卫生间推暖色系产品,针对厨房推干净简洁的产品;而且,由于昆明的小朋友在家大多是不穿袜子和鞋子,针对家里有小朋友的客户会建议他在客厅使用木地板……在他看来,团队、产品和服务是博德的三大优势,同时也是昆明市场上瓷砖品牌突围的关键因素。

  装修风格方面,昆明博德市场部负责人表示,现代简约(工业风)和新中式较为流行。除此之外,壹?大理石瓷砖杨绍聪表示,法式风格也具有一定市场,以米黄色系产品为主,尤受40岁以上的客户青睐。

  云南卫通建材董事长黄灯塔则表示,40岁以上的客户喜欢米黄色系,年轻人更多的还是喜欢灰色系的产品,包括大理石瓷砖都是灰色系的好卖。

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